[农村房屋买卖]非本集体经济组织成员房屋买卖合同是否有效 作者：刘广军律师     时间：2020-02-05    来源：互联网

案件来源：一审判决：内蒙古自治区翁牛特旗人民法院（2014）翁民初字第2748号民事判决书

          二审判决：内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2014）赤民一终字第1731号民事判决书 

承办律师：内蒙古奥星律师事务所刘广军律师

非本集体经济组织成员房购买农村屋合同是否有效

—谢某发与翁牛特旗某村民委员会房屋买卖合同纠纷案

一、案情简介：

   1994年8月10日，村委会（以下简称村委会）、谢某发双方签订了一份《土地使用权租赁协议》，该村委会将集体的一块土地租赁给谢某发使用，租赁期为10年， 2001年8月24日，双方又签订了一份《房地产买卖契约》，该村委会将涉案房屋以7万元的价款卖给谢某发，谢某发于2001年9月11日办理了房屋过户手续，把该房屋过户到谢某发的名下，房权证导为“翁房权证乌丹镇字第XXXX号”。房屋买卖成交后，村委会按租赁合同的约定，又收取了谢某发2002—2003年两年的土使用租赁费。村委会于2001—2002年使用该房屋办公，于2005年2月17日，给付谢某发房租费1080.00元。此后，双方相安无事， 2014年，村委会以双方于2001年8月24日签订的《房地产买卖契约》只是为了办证的需要，房屋买卖合同并未实际履行，且谢某发系非农户口不得购买集体所有的房屋为由向翁牛特旗人民法院起诉，要求认定该《房地产买卖契约》无效。

二、一审判决

   翁牛特旗人民法院经审理认为认为，谢某发虽系非农户口，但谢某发就出生、生长在翁牛特旗某村，后来虽因升学、工作转为非农户口，但住址在翁牛特旗某村未变，况且其妻系双翁牛特旗某村村村民，谢某发购买该房屋虽然登记在谢某发名下，但应属于夫妻共同财产、本村的村民购买本村的房屋，并不违反法律的强制性规定，村委会与谢某发对该房屋先是租赁关系，后又变为买卖关系，买卖成立后谢某发还是按租赁合同的约定缴纳了后2年的土地使用租赁费并不违背约定。村委会主张为了办证的需要，把集体的房屋登记在谢某发的名下。2005年2月17日，村委会为被告开具了一份“现金支出单据”，在事由一项注明：村委会租谢某发房租费(2001年一2002年)，这说明，该房屋的出租方是谢某发，承租方是村委会，从而证明谢某发享有该房屋的所有权，这与合同的内容是相吻合的，且自2004年至2014年10年间，村委会既没有向谢某发收取租金，也没有向谢某发主张房屋所有权权利，该房屋始终由谢某发管理和使用，这与村委会的说法是相悖的，也没有充分的事实和理由对上述原因做出合理的解释。村委会的主张没有事实和法律依据，本院不子支持，村委会与谢永之间的房屋买卖合同成立。并做出了（2014）翁民初字第2748号民事判决书，判决驳回了原告村委会的诉讼请求。

三、上诉

村委会不服一审判决，向赤峰市中级人民法院提出上诉。上诉称：本案的发生是基于双方签订的租赁合同，合同履行过程中，谢某发在租赁我村的土地上建设了房屋，为了办理房屋产权证，按照办证程序需要，双方签订了涉案的房地产买卖合同，此合同只是为了办理涉案的房屋产权证签订的，没有实际履行，根本不存在真正意义上的买卖合同，我村也从未收到过谢某发交纳的购房款，因此双方签订的房屋买卖合同应确认无效。请求撤销原判，改判支持村委会的诉讼请求。

四、二审判决

赤峰市中级人民法院经审理查明：1994年8月10日，村委会、谢某发双方签订了一份《土地使用权租赁协议》，约定：村委会将其集体的土地358.84平方米租赁给谢某发使用；租赁期为10年，自1995年1月1日起至2004年12月30日止；谢某发承租后，自己负责建房，营业方式、营业范围由谢某发自定，村委会不干涉；租赁费每年800元；租赁期满，若村委会继续出租，谢某发可以续合同，若不出租，谢某发所建的房屋按期满时的价格作价归村委会。协议还对其他条款进行了约定。协议签订后，谢某发在租赁的土地上建砖木结构房屋180.90平方米，租赁协议履行至2001年8月24日，双方又签订了一份《房地产买卖契约》，村委会将该房屋以70000元的价格出售给谢某发。依据该买卖契约，谢某发于2001年9月11日办理了房屋所有权证，涉案的房屋所有权人为谢某发，房权证号为：翁房权证乌丹镇字第XXXXX号。后村委会又收取了谢某发2002—2003年两年的土地使用租赁费。村委会于2001—2002年，使用该房屋办公，于2005年2月17日，给付谢某发房租费1080.00元。2014年，村委会以双方于2001年8月24日签订的《房地产买卖契约》只是为了谢某发办证的需要，不存在房屋买卖的真实意思，该买卖合同也并未实际履行的理由，请求确认该《房地产买卖契约》无效。

赤峰市中级人民法院认为，谢某发与村委会签订《土地使用权租赁协议》后，根据约定在租赁的土地上投资建设了房屋。2001年双方又签订了《房地产买卖契约》，约定村委会将该房屋以70000元的价格出售给谢某发。谢某发据此办理了房屋所有权证。此后的十几年间，村委会与谢某发就该房地产买卖未发生争议。现村委会以其与谢某发所签订的《房地产买卖契约》，只是为了谢某发办理房屋产权证的需要而签订，不存在房屋买卖的真实意思，村委会也从未收到过谢某发交纳的购房款等理由，请求确认双方签识的《房地产买卖契约》无效，缺乏法律依据，其请求不予支持。原判驳回村委会的诉讼请求并无不当，村委会的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项的规定做出了（2014）赤民一终字第1731号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

五、案件评析：

本案属于农村房屋买卖合同纠纷案件，随着城市化步伐的加快，大量的农村房屋被征收，面对巨额的房屋拆迁补偿款，导致农村房买卖合同是否有效也来越受到人们的关注。2016年11月30日最高人民法院公布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。但本律师认为，对于本集体经济组织以外的人员购买本集体村民房屋问题，应该具体情况具体分析，不能一概而论。

本案原被告原签订的土地使用权租赁协议早已于2004年到期，在此后将近10年的时间里被告一直实际占有使用该房屋，原告方没有提出异议，说明双方对于房地产买卖契约已经将房屋出卖给被告的事实是认可的，说明房地产买卖契约得到实际履行。受让方与契约上的签名人虽然为谢某发，虽然谢某发不具有原告村的村民身份，但其购买的房屋却用于夫妻的家庭共同生活，其妻子刘某某具有该村村民资格，该房屋买卖契约从形式上看受让人是谢某发，但实际共同受让人是谢某发及其妻子刘某某，因而买卖关系的受让方具有农村房屋买卖的主体资格。原被告签订的契约，是双方在协商一致的基础上达成的协议，并且买卖房屋已经登记在被告名下，双方的买卖合同合法有效，具有法律约束力，不存在合同法所规定的合同无效的规定。综上所述，原告和被告签订房屋买卖协议是双方在协商一致的基础上达成的协议，而且买卖的房屋也已经登记在被告名下，双方签订的买卖合同不违反国家法律法规的强制性规定，买卖关系合法有效，具有法律约束力，双方应当严格遵守。

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