[房屋买卖合同]把握优势证据，变劣势为优势 作者：刘广军律师     时间：2020-02-05    来源：互联网

案件来源：内蒙古自治区通辽市奈曼旗人民法院（2014）奈法民初字第973号民事判决书

          内蒙古自治区通辽市中级人民法院（2015）通民终字第168号民事判决书

承办律师：内蒙古奥星律师事务所刘广军律师

把握优势证据，变劣势为优势

——郭某某与白某、白某妹房屋买卖合同纠纷案

一、案  情

原告郭某某的妻子白某霞（已故）与被告白某妹系姐妹关系，被告白某系被告白某妹的儿子。2005年原告以20000元的价格购买了第一被告白某妹所有的位于奈曼旗大镇×区××号，建筑面积为37.5平方米的房屋，因双方系亲属关系，没有签订书面买卖合同，原告一次性付清购房款后，被告白某妹将该房屋的房产证和土地使用证原件交付给原告，但未办理过户手续。购房后，原告对该房屋的前门房进行修缮后入住， 2008年原告对后正房进行重新翻建后出租给李某某居住,至今出租已达七年之久。2013年6月4日，奈曼旗房屋征收办公室发布×棚户区改造拆迁通知，上述房屋在拆迁范围之内。原告在办理拆迁补偿事宜时,得知被告白某妹故意将其交给原告的房产证挂失,并于2011年6月28日将诉争房屋以3000元价格卖给其子被告白某并办理过户。原告于2013年6月10日向奈曼旗房屋征收办公室递交房屋所有权异议说明材料,对2013年6月3日《公布征收地段内产权房地产情况》中的争议房屋产权为被告白某提出异议,要求其认定诉争房屋真正的所有权人后再予以补偿，但房屋征收办公室对原告的异议说明未予理会，直接与被告白某签订了《房屋征收货币补偿协议》，并支付其拆迁款286393元。原告认为依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款规定二被告签订的合同和买卖行为无效，基于无效合同办理的房屋产权也属无效。为保护原告的合法权益依法诉至法院，请求：一、依法确认位于奈曼旗大镇×区××号房屋所有权归原告所有；二、被告返还原告房屋拆补偿款款286393元。

被告白某妹、白某答辩称，被告白某妹未将房屋卖给原告，只是借给原告一家居住。2005年被告白某妹搬到电力小区居住，原住宅也就是本案争议房屋闲置，此时，被告白某妹的妹妹白某霞(即原告郭某某的妻子)一家无处居住，故白某妹将该房屋借给白某霞家居住，原告作为白某霞的丈夫也居住在此。至于该房屋的房产证、土地使用证原告郭某某是如何取得的被告白某妹并不知情，但2010年7月被告白某妹去呼和浩特市办事，将家门钥匙交给妹妹白某霞让其帮忙看家。 2010年7月19日白某霞去世，被告白某妹接到消息后从呼市赶回来处理完白某霞的丧事后不久，被告白某妹发现诉争房屋的房产证及土地使用证全部丢失，被告白某妹于2010年12月4日办理挂失及登报声明，并于2011年3月21日补领新房产证。2010年7月2白某霞去世后，被告白某妹曾多次要求原告搬出该房屋，但原告均拒绝搬出，被告白某妹碍于与原告郭某某原来的亲属关系及被告白某妹有房居住，将房屋收回来也是出租等原因一直没有采取法律手段收回房屋。2011年6月28日被告白某妹将诉争房屋卖给被告白某(系被古白某妹之子)。因为二被告系母子关系，被告白某妹将诉争房屋以3000开价格卖给被告白某也是很正常的并非恶意串通。根据《中华人民共和国物权法》相关规定不动产物权的设立变更转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。诉争房屋的原所有权人被告白某妹将该房屋卖给被告白某，并进行了变更登记，该房屋的所有权人即变更为被告白某，白某取得诉争房屋的拆迁补偿款是合法的。综上，请法院驳回原告对二被告的诉讼请求。

二、一审代理意见

    一、原告与被告白某妹之间的房屋买卖合同依法成立，并合法有效。

2005年原告与白某妹之间达成了就位于奈曼旗大镇×区××号房屋(房屋产权证号：房权证奈房权字第×号)出售给原告的口头形式的房屋买卖合同，且原告将购房款交付给被告白某妹，被告白某妹也将房屋产权证书及土地使用权证书原件交付给原告，并将房屋交付给原告，原告占有使用至今，期间原告对房屋进行了修缮和翻建。双方的房屋买卖合同已经得到了全面的履行。上述事实有公安机关调取的包括被告人白某妹父亲、兄弟等近亲属在内的诸多证人证言，也有原告持有的房产证书及土地使用权证书原件以及双方无异议的多年以来上诉人对本案涉案房屋实际管用占有使用的事实，这些足以认定原被告双方之间形成的房屋买卖合同己经成立，并且不违反国家法律的强制性规定，是合法有效的，且该合同已经得到全面的履行。

  二、原告与被告白某妹之间的房屋买卖合同不因未进行产权过户登记而无效。

我国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律具有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结钱当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记于续，但未规定登记后生效的，事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由上述规定可知，房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。换言之，未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。

综上所述，原告与被告白某妹形成的房屋买卖合同合法有效，且合同已经实际履行，原告已经依法取得了涉案房屋的所有权。二被告处于损害原告人合法权益的动机，签订虚假的房屋买卖合同并办理过户，是违法和无效的行为。其非法取得的拆迁补偿款应该归还原告。因此，原告的诉讼请求有事实根据和法律依据，应该得到法律支持，恳请人民法院依法支持原告人的诉讼请求。

三、法院对事实的认定

奈曼旗人民法院经审理查明，原告郭某某的妻子白某霞(已故)与被告白某妹系姐妹关系，被告白某妹与被告白某系母子关系。证人白某喜系被告白某妹的父亲，白某龙、白某海系被告白某妹的两个弟弟。2005年，原告郭某某购买被告白某妹所有的位于奈曼旗大沁他拉镇×区××号，建筑面积为37.5平方米房屋。原告郭某某购房后，被告白某妹将该房屋的房产证和土地使用证交付给原告郭某某，但并未办理产权过户手续。此房系被告白某妹于2001年6月4日通过房改从房地产管理局以4750元的价格购买的。原告郭某某购买此房后，对该房屋的门房进行修缮后入住，维修门房时原告郭某某妻子白某霞也是被告白某妹的弟弟白某龙也曾帮忙维修过。2008年原告郭某某一家搬到楼房居住。将其购买房屋的两间门房租给范某某居住并签订了租房合同，范某某一直向原告郭某某交纳租金。2011年原告郭某某对后正房房屋进行重新翻盖后出租。2013年6月4日，奈曼旗房屋征收办公室发布盛世豪庭棚户区改造拆迁通知，原告购买的上述房屋在拆迁范围之内。在办理拆迁补偿事宜时，原告郭某某在得知被告白某妹于2010年12月4日将其所够买房屋的房产证挂失，并于2011年6月28日将诉争房屋以3000元的价格卖给被告白某并办理产权过户登记和土地使用证。2013年8月24日奈曼旗房屋征收办公室与被告白某就诉争房屋签订《房屋征收货币补偿协议书》，支付被告白某拆迁款286393元。另查明， 2013年8月22日原告郭某某就此事向奈曼旗公安局经侦大队报案。

四、判   决

奈曼旗人民法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案原告郭某某对诉争房屋应该具有所有权，理由如下：其一，原告郭某某持有诉争房屋的原有房产证及土地使用权证，对此被告白×妹既没有提供证据也没有作出令人信服的解释，被告白某妹仅反驳称是因原告郭某某的妻子白某霞曾持有被告白某妹家的房门钥匙，此种反驳未免过于牵强，且上述反驳意见不足以解释原告郭某某持有房产证及土地使用证的事实。其二，被告白某妹将诉争房屋出售给原告郭某某的事实，不仅有证人李某鹏、于某凯、胡某军、贾某举的证言，更有被告白某妹的父亲白某喜、弟弟白某海、白某龙的证言相互佐证，上述证据足以证明原告郭某某与被告白某妹之问存在房屋买卖合同。证人白某龙、白某喜在公安机关的询问笔录中明确验证并确认其证明被告白某妹已将涉案房屋卖给原告郭某某的证言是其真实意思表示，白某喜与白某龙作为被告白某妹的父亲、弟弟，对原告郭某某与被告白某妹之间是否存在房屋买卖关系，除直接当事人外无疑最具有发言权，证人白某喜、白某龙在公安机关的陈述真实可信。故二被告提供的署名为白某喜、白某龙后更改的证言不能产生与其二人先作出的证言及二人在公安机关陈述的内容相对抗的效力。其三，公安机关对范某某、陈某的询问笔录、陈某出具的翻修正房的收据、原告提供的租赁合同及本案的其他证据，均证明了原告郭某某一直对涉案房屋行使占有、使用、收益的权利。被告白某妹抗辩称涉案房屋是其借给原告郭某某一家居住的，但其对本案诉争房屋为何由原告郭某某翻建及出租并收取租金的事实并未作出合理解释，被告白某妹的上述抗辩理由明显与常理不符。综上，原告郭某某与被告白某妹存在房屋买卖合同关系，本案涉案房屋应属于原告郭某某所有，被告白某妹已经将诉争房屋出售给原告郭某某，事后又提供材料申请补办该房屋所有权证的行为应属无效的民事行为，被告白某妹与被告白某就本案诉争房屋于2011年6月28日签订的房屋买卖合同，实质上系被告白某妹在对本案诉争房屋进行无权处分，且事后原告郭某某对被告白某妹的上述处分行为并不认可。根据合同法的相关规定，无处分权的人处分他人财产，权利人不予追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效，且无效的合同自始没有法律约束力。故被告白某基于此合同取得的拆迁补偿款应返还给诉争房屋的所有权人即本案原告郭某某。被告白某妹与被告白某抗辩诉争房屋的原所有权人即被告白某妹将该房屋卖给被告白某，并进行了变更登记，该房屋的所有权人即变更为被告白某的主张，本院不予支持。本院认为，被告白某虽然持有变更登记后的房屋产权证及土地使用证，但根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，不动产权属证书只具有推定的证据效力。上述证件只是权利的外在表现形式，与实际权利状况并不一定完全吻合，是可以举证推翻的。综观本案原、被告提供的全部证据，原告郭某某提供的证据足以证明其才是诉争房屋真正的权利人，所以应当否定被告白某持有的不动产权属证书记载的权利人即白某的权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，做出了如下判决：

一、依法确认位于奈曼旗大沁他拉镇青山路北段东侧×区××号房屋归原告郭某某所有；

二、被告白某于本判决生效后二十日内返还原告郭某某拆迁补偿款286393元；

五、二审

  一审判决后，白某不服，向通辽市中级人民法院提出上诉，主要理由是：一、原审认定事实不清。因白某霞是白某妹的妹妹，所以白某妹将涉案房屋无偿借住给白某霞及被上诉人，双方之间从未有过买卖房屋一事。被上诉人既没有房屋买卖合同，又没有付款收据，也没有办理房屋过户登记，一审仅凭已经作废的房产证、土地证及几份前后矛盾、漏洞百出的询问笔录及证人证言认定涉案房屋归被上诉人所有错误；二、一审采信证据错误。被上诉人提供的李某鹏、于某凯、胡某军、贾某举等人的公安询问笔录，虽然其来源合法，但从证据内容来看仍属于证人证言，几人对房屋买卖的过程证明也不一致，时间甚至相差两年，无法做到相互印证，而且几名证人与被上诉人属于朋友关系，没有正当理由不出庭作证，被上诉人出示的书面证言无法核实其真实性，不能作为本案定案的依据。另外，根据被上诉人的陈述及李某鹏、于某凯、胡某军的证言，买卖房屋时只有这几人在场，那么白某龙、白某喜、贾某举等人当时并不在场，他们无论是在公安机关做的询间笔录还是证人证言，所证明的事实均不是亲眼所见，而是听被上诉人所说，故这种证言不能作为案定依据。陈某、范某某等人的证言证明被上诉人实际占有、使用以及修缮房屋的事实，首先上诉人对其真实性有异议，其次白某妹将房屋借给被上诉人居住，当然是由被上诉人占有和使用，不能因为被上诉人占有和使用房屋就认定该房屋所有权归被上诉人。白某妹在2010年7月发现房产证、土地证丢失后及时办理了挂失补办手续，被上诉人起诉时才知道挂失的房产证和土地证在被上诉人手里，被上诉人怎么取得的上诉人并不知道。被上诉人应提供充分证据证明双方之间存在买卖房屋关系，而不是由上诉人法律不当。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。假如白某妹将涉案房屋卖给了被上诉人，那么未经变更登记，房屋所有权也并不转移，房屋仍归白某妹所有，白某妹与被上诉人只是买卖合同关系，白某妹只是合同违约，承担违约责任。事实上白某妹并未将涉案房屋卖给被上诉人，而是卖给了白某，并且已经过户，白某因买卖行为取得该房屋所有权进而取得因该房屋被政府征收而支付的拆迁补偿款应受法律保护。综上，请求二审法院查明事实后依法公正裁判。上诉人白某在二审期间提供的证据有：一、2014年9月29日白某喜出具的书面证明一份，证明其在公安机关所作的询问笔录及一审时为被上诉人出具的书面证明均是在被上诉人郭某某诱骗的情况下做出的，不是其真实意思表示，白某妹未将涉案房屋卖给郭某某； 二、2014年4月12日白某花出具的书面证明一份，证明白某妹未将涉案房屋卖给郭某某；三、证人包某荣出庭证言，证明白某妹未将涉案房屋卖给郭某某， 2009年涉案房屋原房产证仍在白某妹手中。被上诉人郭某某质证认为，对证据1、2，因证人未出庭作证，不能证明是其本人所出具，白某喜的证言与其在一审时为被上诉人所出具的证言及在公安机关询问笔录中所陈述的内容均相互矛盾，自某花系白某妹的妹妹，有利害关系，故该两份证据均不能作为定案依据。对证据3，从证人证明的内容看，证人并没有看到涉房屋所有权证的内容，不能证明证人所看到的房屋所有权证就是本案争议的房屋所有权证，不具有证明力。本院经审查后认为，对证据1、2，因二人没有正当理由未出庭作证，且白某喜的书面证言与公安机关对其所做的第一手调查材料的内容相互矛盾，白某花又系白某妹的妹妹，存在利害关系，故本院均不予采信。对证据3，证人包某荣系上诉人白某二姑，存在利害关系，且证人不能证明其所看到的房屋所有权证就是本案争议房屋所有权证，故本院亦不予来信。

通辽市中级人民法院认为，不动权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，其作用仅仅是证明一定的法律事实或法律行为曾经发生过，但该证书的有无和存在与否并不能直接决定实体法律关系的存在与否，不具有代表不动产物权的功能。如有相反证据证明的情况下，法院应直接根据该相反的证据作出与不动产权属证书及不动产登记簿的记载相反的事实认定。本案中，被上诉人郭某某主张涉案房屋所有权归其所有，与上诉人白某母亲白某妹之间存在房屋买卖关系，但涉案房屋现登记在上诉人白某名下，因此，被上诉人提供的证据能否推翻不动产权属证书所记载的事实认定是本案焦点问题。从被上诉人提供的证据看：1、公安机关对李某鹏、于某凯、胡某军、贾某举、白某喜、白某龙作的询问笔录及以上证人的书面证言各一份，其中白某喜系白某妹父亲，白某龙系白某妹弟弟，双方之间存在特殊身份关系，其证明力应高于一般的证人证言，能够证明白某妹与被上诉人郭某某之间存在房屋买卖关系。2、公安机关对陈某作的询问笔录及证人陈某出具的翻建正房预算表及收据，证明被上诉人购买涉案房屋后对其进行翻建的事实。3、公安机关对范某某作的询问笔录及被上诉人与范某某签订的房屋租赁合同、收据四枚。4、被上诉人父亲郭某民与李某梅签订的房屋租赁合同及收取租金的收据六枚。以上两份证据证明被上诉人郭某某购买涉案房屋后将其租赁给范某某及李某梅并收取租金的事实。5、涉案房屋原所有权证书(奈房权字×号)及国有土地使用证(奈国用籍字第×××号)，因白某妹对于被上诉人持有涉案房屋原所有权证及国有土地使用权证一事未能作出合理解释，能够与其它证据相互佐证证明本案焦点问题。除此之外，被上诉人提供的证人白某海(系上诉人白某妹弟弟)、于某刚、周某华的书面证言及被上诉人的报案材料、公安机关对被上诉人作的询问笔录等，均能形成完整的证据链条证明白某妹与被上诉人郭某某之间存在房屋买卖关系，涉案房屋所有权人为被上诉人郭某某这一事实，综上，一审根据以上相反的证据作出与不动产权属证书记载相反的事实认定正确，应予维持。上诉人主张涉案房屋只是借给被上诉人郭某某一家居住，双方之间并不存在房屋买卖关系。但从本案而言，在长达八年之久，涉案房屋开始由被上诉人居住，之后又由被上诉人将该房屋租赁给他人并收取租金，这期间被上诉人对涉案房屋正房两间及门房两间均进行翻建，一直由被上诉人行使占有、使用、收益等权利，对此，上诉人及白某妹没有提供证据证明对被上诉人的上述行为进行过劝阻及制止，也未作出合理解释，这与常理不符。因涉案房屋所有权归被上诉人所有，白某妹作为无处分权人与上诉人白某签订的房屋买卖合同属无效合同，该合同自始没有法律约束力，上诉人白某应将涉案房屋拆迁补偿款返还给真正的权利人郭某某。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，做出了（2015）通民终字第168号民事判决：驳回上诉，维持原判。

六、案件评析：

   本案本律师所代理的郭某某与白某妹、白某的房屋买卖合同纠纷一案，在没有书面买卖合同、房屋没有办理过户登记的情况下之所以变劣势为优势在中取得的案件的胜诉，主要是我方掌握了优势证据，运用了优势证据原则。

   优势证据原则，是对双方所举证据的证明力进行判断时所确立的原则，属于采信原则。即当证明某一事实存在或不存在的证据的份量与证明力比反对的证据更具有说服力，或者比反对的证据可靠性更高，由法官采用具有优势的一方当事人所列举的证据认定案件事实。现行《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。 因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。上述规定就是优势证据原则的具体体现。

   本案中白某妹、白某因掌握产权登记证书用以证明其对涉案房屋拥有所有权，否定双方的房屋买卖合同关系，其证据占有一定的优势。如果我方不能掌握由于白某妹、白某的证据将面临败诉的后果。因此，我方除运用手中掌握的产权证书原件、证人证言外，还因向公安机关举报白某妹、白某涉嫌犯罪而形成了针对白某妹近亲属白某喜、白某龙等人的证言材料。对比双方正证据，我方证据形成了如下优势：1、公安机关对李某鹏、于某凯、胡某军、贾某举、白某喜、白某龙作的询问笔录及以上证人的书面证言各一份，其中白某喜系白某妹父亲，白某龙系白某妹弟弟，双方之间存在特殊身份关系，其证明力应高于一般的证人证言，能够证明白某妹与被上诉人郭某某之间存在房屋买卖关系；2、公安机关对陈某作的询问笔录及证人陈某出具的翻建正房预算表及收据，证明被上诉人购买涉案房屋后对其进行翻建的事实；3、公安机关对范某某作的询问笔录及郭某某与范某某签订的房屋租赁合同、收据四枚；4、郭某某的父亲郭某民与李某梅签订的房屋租赁合同及收取租金的收据六枚。以上两份证据证明被上诉人郭某某购买涉案房屋后将其租赁给范某某及李某梅并收取租金的事实。5、涉案房屋原所有权证书(奈房权字×号)及国有土地使用证(奈国用籍字第×××号)，因白某妹对于被上诉人持有涉案房屋原所有权证及国有土地使用权证一事未能作出合理解释，能够与其它证据相互佐证证明本案焦点问题。除此之外，郭某某提供的证人白某海(系上诉人白某妹弟弟)、于某刚、周某华的书面证言及被上诉人的报案材料、公安机关对被上诉人作的询问笔录等，均能形成完整的证据链条证明白某妹与被上诉人郭某某之间存在房屋买卖关系，涉案房屋所有权人为被上诉人郭某某这一事实。按照优势证据原则，一、二审法院支持郭某某的诉讼请求完全正确，科学有效的维护了郭某某的合法权益，维护了公平正义。

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